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房价过高对于真正需要房子居住的人来说，是一种非常真实的痛苦，房子是对他们的人生的悲惨剥夺。面对着这种被绑架的人生，人们终将会恢复理智，停下来认真思索。 四、政治因素 笔者相信，笔者所能想到的，也是我们的领导人能想到的。房价问题已经被提到政治的高度来看待，因为它事关全国人民的民生，关系到社会的稳定，关系到国家的可持续发展。国家希望房地产稳健发展，笔者是这样理解的：在房价问题上，国家不希望房价在短时间内大起大落，这是因为它会对我国的金融和经济造成极大的影响和破坏，国家希望房价平稳恢复到合理水平。国家近年来出台的历次调控都比较温和，但不意味着政府可以容忍房价继续疯狂下去。实际上，政府手上并不是没有打压房价的撒手锏，可以使用的手段有很多，比如限令开发商自拿地之日起3年内必须开发完毕并通过验收，否则无条件收回未开发完的土地并从重罚款(单就这一条，若政府执行到位，则房价立降!)；开征物业税；取消预售制；提高房贷利率和贷款首付比例；将房价问题列入考核地方政府官员的一个重要指标，实行一把手负责制；加强对有关政府职能部门的监督和审计，等等。我们的金融体系相对还比较脆弱，国家不希望看到房地产业崩盘和金融的崩溃，因此通过调控来实现“软着陆”是比较理想的。可是贪婪的开发商和一些地方政府和相关政府部门却不顾中央的良苦用心，让国家的调控变得越来越复杂和困难。房地产行业扮演了这样一个社会角色，就是把中间阶层的财富聚集到少数行业和少数人手中，加大了社会贫富差距，这是件非常可怕的事！因而也给中央政府造成了巨大的压力，将迫使政府逐步加大对房地产调控的力度。一套新房动辄百万,一栋新楼就消灭100个百万元级的中产户。城市里各行各业的精英的创业梦都被废在了房子上，使各行各业的发展缺乏后劲，科技难以成为第一生产力，科技在国际上落后久了就要挨打，后患无穷，所以政府也不得不调整。矫枉必须过正，面对局面的严重性，中央很可能采取更为严厉到位的政策和手段；这将使开发商的冬天提早到来。地方政府在整个房地产开发的链条中，收取的各种税费（包括地价）占房价相当大的比例，可以说，地方政府在降低房价上有着不小的作为空间。随着新一届地方政府官员的逐步到位，地方政府在执行中央政策上的力度一定会有所加强，调控的效果会日益明显。尤其是在目前通货膨胀局面较为严重的情况下，房价继续上行必将会受到严厉打压。我们相信，我们的党和政府是代表着最广大人民群众的根本利益的，国家一定会出台有效的办法，保障人民安居乐业。保障性住房也已被各地政府列为了重要的建设目标，'十一五'期间北京将建3000万平方米保障房及两限房，这将在很大程度上冲击目前北京高挺的房价。已实施了十年之久的稳健的货币政策将'功成身退'，取而代之的是从紧的货币政策。 中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。'货币政策从’’稳健’’转为’’从紧’’，发出强烈的政策信号。从紧的货币政策由此'全新登场'，并将在明年的宏观调控中发挥重要作用。中央经济工作会议指出，明年将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。流动性过剩和物价上涨将受到抑制，房价也不会独善其身。 五、热钱因素 既然老百姓手中的存款有限，购买力疲弱，那为什么还可见这几年房市的旺销呢？首先，我们来看房价大幅上扬的楼盘大多集中于大中城市，这是因为大中城市集中了更多的优质资源。在过去,人们更愿意涌入大中城市来寻找机会,而涌入的人口又放大了市场，因此给房产炒家们创造了投机的温床。而中小城市和县城的房价在近些年里并未出现大幅上涨，长期以来基本上都在2000元上下，这主要是当地人们的购买力有限，“有钱人”不多，房价即使被炒高也不会有人接盘，房市不具备炒做的基础，因此房价问题在中小城市和县城里并不突出。房价问题，主要是指大中城市的房价问题。大中城市里有钱人多，但如果仅以上文中提到的存款总额做依托来炒做楼市，那么楼市不会有现在这么疯狂；如同股市一样，楼价的飙升是需要有巨量的资金来推动的。那么，这么多的钱是从哪里来的呢？ 答案: 除了居民的储蓄存款外，还有热钱。 先解释一下什么是热钱： “热钱（Hot Money）”又称“逃避资本（Refugee Capital）”，是充斥在世界上，无特定用途的流动资金。它是为追求最高报酬及最低风险，在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。它的最大特点就是短期、套利和投机。正是靠它，上世纪90年代末国际“金融大鳄”索罗斯一手制造了亚洲金融危机，在短短半年间掀翻了整个东南亚国家金融体系。热钱何时会流入中国？ 一般国际热钱，流向两个热源： 1.短期利率正处在波段高点，或还在走高 2.短期间内汇率蓄势待发，正要升值 只要中国符合以上两个要件，热钱就源源流入。 一般以发展中国家，经济正在起飞，国民所得正在成长，股市正待上扬的市场，只要相较于他国符合以上要件，都能吸引八方热钱进来。 可热钱也最无忠诚度可言，它们会一直待到本国相对于他国： 1.短期利率已然回档下跌 2.短期间内汇率正待走贬 热钱就会再度流出。 所谓热钱流出，就是变卖本国货币计价资产，如外资拥有的股票、国债、投机性土地等，大量变卖，换成他国货币之后，倾巢汇出。以上一进一出，如果时间短而流量大，将造成本国股市债市房市，爆起乍跌！中国近年来的情形正符合国际热钱流入的条件，有报告称，每年通过地下钱庄、外贸伪装、境外投资等方式进入中国的热钱数以千亿美元！再加上某些不法官员的灰色收入，民间游资的逐利性介入，少数富人的刚性需求和投机需要，开发商的捂盘屯地，将中国的房价迅速推到高峰。现在，买房已成为了富人的游戏，高高的房价就这样在他们之间炒来炒去。但热钱的性质决定了它的短期性，而且人民币也不会无限升值下去，一旦获利丰厚或看跌预期，热钱就会迅速通过各种渠道逃离至境外，中国房市的大规模崩盘就会紧跟着出现。目前，热钱在中国房市上已获利颇丰，在低迷的行情面前将逃避风险而抛售房产，这将引起房价的连锁式雪崩。 六、土地因素（驳“土地有限”论） 有人说'资源与人口的比率，决定了中国的房价不可能大跌。' '中国人多地少所以房价永远涨。' 不对，日本和香港的人均土地少10倍以上，照样有房价和地价大跌的时候。开发商不说'房价涨是土地永远会涨'的假话，他怎么涨价？其实海南省房价大跌时土地跌更多。新近调查的结果显示：目前有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。以北京为例，今年7月，国土局公布数据，自2004年1月到今年6月，北京住宅项目土地供应面积5775公顷，建设用地面积4206公顷，规划建筑面积7866万平方米。但2年半以来，北京供应712宗住宅项目用地，目前已竣工的土地面积669公顷，仅占总量的12％，其余多数为在建项目或尚未动工土地。 其中尚未动工建设的土地有2947公顷，而在全部712宗地中，已经完成开发的仅占74宗。如果这些在建和未建的土地以常见的容积率为2的情形下形成住宅，则可以提供超过1.15亿平方米的房子，这还不算每年新增的土地供给。若平均每套房按80平方米计，则北京市现有的闲置土地可以形成144万套住宅（别忘了这仅是基于3年多时间内的土地供应量）。最近，北京市还公布了《2007年至2010年土地供应中长期计划》，按照该计划，到2010年，北京新的土地供应总量将达24200公顷。那么，即使其中一半的土地建成为住宅，将又形成2.4亿平方米以上的房子，也就是说几年后还有300万套房子可以期待。将上述二项相加，10年内可以形成的房子共有444万套之多！这么多新增的房子，可以容纳上千万的人口。在“土地财政”论盛行的今天，各地政府的行为都是互相效仿的。所以，想要买房的人们大可不必这么急，我们可以安然地等着看房价一天天地掉下来。“18亿亩耕地底线”真的是不可突破的么？人口都将要大幅减少了，将来再坚持它是否还有意义？我更愿意相信这是个短期内的政策，它为我们对未来留下了巨大的想象空间。再来看发达国家住宅发展的历史，住宅和生活郊区化是必然的趋势，人们不再拥挤在喧闹的市中心，到更低密度、更低廉、更舒适、更清新健康的生活环境中去工作和生活，城里巨量的房子不再受追捧，房价必然会掉下来。 七、价值规律的作用 价值规律总是起作用的，没有只涨不跌的市场，落实在房地产上也不会例外。 先看租售比 所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1：200至1：300。如果租售比低于1：300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。现在广州、深圳一带的租售比已经达到1：800甚至更高。举个例子，一套100平方米的房子，投入购买资金要超过240万元，而每月的租金才不过3000元至4000元，也就意味着最少也要50至67年才能收回买房的成本。按照租售比1：200至1：300预计，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。现在租售比达1：800甚至更高，意味着收益率远低于4%，只有1%甚至0.5%，真正想把房地产作为长期投资，就是看准了向房地产注入资金的长期收益，而这样的收益率显示楼市风险已经非常之大。 北京的情况如何呢？据最新数据显示，北京的房屋售价与租金比上涨趋势迅猛，平均售租比已经达到350比1，超过了国际公认的300比1的警戒线。市场分析人士认为，售价租金比的高低更大程度受制于区域本身房产的升值动力，而房价的上升与租价的上涨之间存在的极大不对等现状，更进一步拉高了售价租金比。如果不考虑房产市场快速增长带动的房产升值部分，目前绝大多数区域的房产已经处于价值偏离状态。谁都知道有泡沫，又都担心错过赚取高额利润的良机。这就像击鼓传花，想接花又怕接到最后一棒。击鼓传花的游戏一旦停住，接盘者将得不偿失，甚至损失惨重。 再来看空置率 按照国际通行惯例，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。据统计数据显示，2007年第二季度，北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42% 。一位不愿透露姓名的房产中介工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说，要单看空置率的话一般不会超过50%，不过很大一部分都是租房子的，实际产权人的房屋入住率应该不会超过30%。北三环安贞桥附近的一个小区，房子很早以前就卖完了，但是到了晚上却漆黑一片，没住几个人。这种状况在北京的很多小区里很常见。 再来看房子的建造成本 有资深建筑工程造价师曾测算过：若不计土地成本，常见的住宅楼每平方米的造价不超过1000元，即使是各种原材料价格都大幅上涨，但因为其在房价中所占的比例实在是太低了，对房价的影响非常有限；因此原材料价格上涨不是房价飞速上涨的重要原因。有人研究过后说，若跟国际接轨，比照巴黎北京合理房价是2134元，这虽然有点调侃，但至少说明我们的房价确实已经“脱轨”很远了。 |
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发表于 2019-10-16 13:55:00
。你们那边的房价什么水平了？
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